“三箭齐发”地产股再掀涨停潮

  接连收到“大礼包”的房地产板块迎来涨停潮。

  11月29日开盘,天房发展(行情600322,诊股)、渝开发(行情000514,诊股)、中华企业(行情600675,诊股)、中交地产(行情000736,诊股)、信达地产(行情600657,诊股)、阳光股份(行情000608,诊股)、南国置业(行情002305,诊股)等开盘即涨停,截至午间收盘涨停股已超30只,A股房地产指数(822019)上涨7.51%至1578.88,136只成分股中仅有1只股价下跌,其余皆上涨。

  港股方面,截至当日午间收盘,三巽集团以89.47%的涨幅领涨内房股,德信中国紧随其后,股价上涨38.36%至1.01港元,天誉置业、大发地产、上坤地产、宝龙地产等股价涨幅皆超20%,祥生控股集团、亿达中国、福晟国际、时代中国控股、佳源国际控股、富力地产、中梁控股、弘阳地产、正荣地产等20余股涨超10%。

  可以看出,与此前的普涨潮不同的是,此轮房地产的积极情绪在A股体现得更为明显。市场有声音认为,29日的普涨与前一日证监会发文恢复上市房企和涉房上市公司再融资等措施相关。

  同策研究院资深分析师肖云祥在接受《国际金融报》记者采访时表示,随着“第三支箭”政策公布,房企贷款融资、债券融资、股权融资等主要融资渠道均得到监管层政策面的支持。于房地产行业而言,这是非常重要的实质性利好信息,有利于打通房企在融资政策面的阻碍,也有利于行业信心重塑。

  上市房企融资恢复

  11月28日晚间,证监会官网发布《就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》。该文指出,房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局,为促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展,更好服务稳定宏观经济大盘,证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施,并自即日起施行。具体来看:

  其一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市,重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产;发行股份购买资产时,可以募集配套资金;募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等,不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司,参照房地产行业上市公司政策执行,支持“同行业、上下游”整合。

  其二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资,引导募集资金用于政策支持的房地产业务,包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目,经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设,以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资,要求再融资募集资金投向主业。

  其三、调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致,允许以房地产为主业的H股上市公司再融资;允许主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

  其四、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度,推动保障性租赁住房REITs常态化发行,努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs,或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

  其五、积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点,允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金,引入机构资金,投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施,促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

  中银证券(行情601696,诊股)分析师夏亦丰在一则研报中指出,恢复涉房上市公司再融资,意味着2016年下半年起就逐步收紧的涉房上市公司再融资政策正式“松绑”。自2018年10月《A股上市公司再融资审核知识问答文件》发布以来,涉房企业的再融资通道就被关闭。因再融资受阻,此前多数房企选择了拆分物业板块在港股上市的方式绕道补充流动性。

  其称,本次政策“松绑”,解决了近5年以来上市房企无法进行资本运作的矛盾,尤其是房企获得了非公开方式的融资方式,有助于定向寻找投资方,规避了此前公开发债面临的认筹不足的困局。

  同时此次证监会还明确了对房企重组上市的宽松政策,特别提及发行股份或支付现金购买涉房资产,对目前已经爆雷和优质房企均有利好,出险房企可借此类重组上市来理顺债务关系,优质房企则有收购或控制出险房企的机会,对整体行业积压已久的债务问题起到真正的化解作用,激活行业收并购市场。

  “三箭齐发”

  需要提及的一点是,虽然“第三支箭”支持上市房企融资,但也明确了资金用途,譬如去库存、偿还债务、补充流动性等,旨在盘活存量、防范风险。

  因而在肖云祥看来,“第三支箭”并非全面的放开房企融资,实际上是有保有压,需要符合相关的条件、限制募得资金使用用途,其是以当前房地产市场所面临的痛点、堵点作为背景。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦称,此次资本市场融资开闸,从“两个恢复”的内容来看,导向意义非常明确,相关资金或用于重组地产上市公司、推进风险处置(购买涉房资产),或用于保交楼。前者推进已经爆发的地产风险软着陆、推进行业转型,打造地产新的运营模式,后者则是为了保民生。

  整体来看,“第三支箭”的落地意味着监管部门从信贷、债券、股权全方位支持民营企业拓展融资,全面疏解民企融资困境,实现政策组合拳效应。

  在夏亦丰看来,此次政策核心在于提供融资的同时,改善房企资产负债表,“股权融资支持的优势在于不会直接增加房企的负债规模,同时也可为房企融资提供充足的渠道”。

  其称适时引入“第三支箭”是信贷、债券两支箭的补充,支持力度递进,支持面互补,至此房地产行业初步形成了信贷、发债、信托、预售资金、股权融资等多维度的融资端支持政策体系,有利于房企资产负债表的改善,加大权益补充力度,进而改善整体行业的资产负债情况。

  11月以来,监管部门相继出台政策,支持房地产企业的正常融资需求,业内对于此次股权融资的放开也早有预期。

  11月21日,证监会主席易会满在2022金融街(行情000402,诊股)论坛年会上发表演讲时直言,要支持实施改善优质房企资产负债表计划,继续支持房地产企业合理债券融资需求,支持涉房企业开展并购重组及配套融资,支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

  这为如今恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资埋下了伏笔。一周后,相关支持举措便落地实施。

  李宇嘉告诉记者,监管部门此前射出的信贷和债券两支箭面对的融资主体、融资规模有限,而且在信贷投放、债券发行方面,需要开发商提供合格抵押物、担保和反担保。出于对地产风险的顾虑,市场预期的谨慎,加上合格抵押物、担保和反担保不足,业内不少人认为前两支箭的效果并不乐观。

  而资本市场的“两个恢复”则完全不同。资本市场上投资者分散、不同投资者对风险的判断不同,对特点项目和企业运营能力的理解不同。于部分投资者而言,其认为市场已经见底,或许认为资产价格很低廉就可以入市,“也就是说,可以依据其风险分散、价格发现的优势,最大程度扩张融资能力。”李宇嘉说。

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